Blog

RAKENNUKSEN ELINKAARI

Rakennusten elinkaaritoiminta on hyvin läheinen aihe minulle. Kun neljä vuotta sitten aloitin NCC:llä työt, palkattiin minut korjausrakentamisen elinkaaritoiminta yksikköön. Siellä tuli tutuksi rakennusten elinkaaritoiminta niin hyvässä kuin pahassa. Mihin toimenpiteisiin johtaa leväperäisesti hoidettu rakennuksen elinkaaritoiminta. NCC oli rakennusalan palveluntuottajana ensimmäisiä tarjoamassa elinkaarihallintaa kiinteistöille. Minä taas johtamassa korjauksia kiinteistöissä, jossa oli jo ennättänyt sattua vahinkoa ennen tätä. Tänään elinkaaritoiminta palvelua tarjoavia yrityksiä on useita ja bines on verrattain suurta. Kiinteistöjä löytyy suomesta.

Kun tänään ryhdytään rakennushankkeeseen, ohjataan sitä ammattilaisten parissa Toimintajärjestelmän nojalla. Toimintajärjestelmän ensimmäinen vaihe alkaa rakennuttajan tarpeesta ja kriteereistä siitä, minkälaisen rakennuksen hän tarvitsee. Seuraavaksi rakennuttaja ottaa yhteyttä suunnittelijoihin ja käy heidän kanssaan läpi em. tarpeita, raakaa hieman käytössä olevaa budjettia ja tekee linjavetoja projektin parissa. Tästä päästään taas aikatauluttamaan hanke. Suunnitelmat täsmenevät ja sitä myöten budjetti. Tässä vaiheessa viimeistään olisi hyvä ottaa vastaava mestari/valvoja mukaan kuvioon. Seuraa lupaprosessi ja hankintapakettien aikataulutus ja seuranta. Nyt päästään rakentamaan. Tätä kutsutaan tuotantovaiheeksi. Kun tuotantovaihe on valmis kaikkine käänteineen, luovutettu kohde rakennuttajalle ja rakennus siirtyy elinkaarivaiheeseen.

[Rakentamisen toimintajärjestelmä tässä karkeasti esitettynä. Alaotsikoita on panoslajeittain useampi, jotta ohjaaminen olisi selkeämpää ja jouhevampaa.]

Moni elää tässä rakennuksen elinkaarivaiheessa siinä lämpimässä tyytyväisyyden tunteessa, että tässä nyt ollaan ja eletään. Uusi talo, ja niin se aluksi tietysti onkin. Mutta eri seikat kuitenkin kuluttaa rakennusta ajan hampaassa. Rakennusta täytyy huoltaa. Rännit täyttyvät lehdistä, salaojat tukkeutuvat, tiivistysmassat haperoituvat fysikaalisista ja kemiallisista rasituksista, sääolosuhteet pohjolassa rasittaa ulkoisia rakenteita, ajan kuluessa tekniikka vanhenee, käyttäjät kuluttavat rakennusta sisältä jne. Rakennuksella tulee olla huoltokirja, kansio, jossa ilmenee milloin mitäkin pitää huoltaa ja huollot sitten kirjataan kansiin. Ihan kuin autojen huolto ja sen huoltokirjan käyttö.

Suunnitteluvaiheessa voidaan ottaa huomioon eri rakennuskomponenttien laatu. Laadukkaimmilla komponenteilla on usein pidempi elinikä, niiden hankintahinta on toki arvokkaampi ostohetkellä, mutta ennalta harkittu päätös saattaa säästää taas elinkaarihuollossa, huoltaminen on halvempaa ja helpompaa. Tämä pätee aika lailla ihan kaikissa komponenteissa ja rakenteissa. Kun suunnittelijan kanssa mietitään rakennusta, on hyvä ottaa esille mitä laatua tavoittelee. Esimerkiksi julkiset rakennukset suunnitellaan kestämään kovaa kulutusta. Näitä ovat koulut, sairaalat, ostoskeskukset, kulttuuripalveluja tarjoavat rakennukset, virastot. Rakenteet kestävät raskaita kuormia ja pintamateriaalit kovia pesuliuottimia. Halvat MDF listat ovat koko puuta, sitkeää muovia, kaakelia tai metallia. Rakennukset suunnitellaan kestävän 50 tai 100 vuotta. Omassa kodissa rasitusvaatimukset harvoin nousee julkisten rakennusten rinnalle, mutta tiettyihin rakenneratkaisuihin ja pintoihin kannattaa hieman antaa aikaa ja miettiä suunnittelijan kanssa järkevintä ratkaisua. Pintamateriaalit on noin 5- max10% koko rakentamisen hinnasta, joten paukut kannattaa laittaa tekniikkaan ja märkätiloihin, riskialttiisiin rakenteisiin.

[Kuvakaappaus RT 18-10922 kortista, jossa esitetään eri rakennusosien keskimääräistä teknistä käyttöikää. www.rakennustieto.fi ]

Mielestäni moni talo on ylihinnoiteltu, mainostettu mielenkiintoisena kohteena ja ihanana avarana ratkaisuna, jossa viihtyy koko perhe. Mielestäni talon hinta ei tulisi olla kiinni ihanuusindekseissä ja tehokkaissa ratkaisuissa vaan kohdistua talon tekniseen toimivuuteen ja huoltokirjan huolelliseen käyttöön. Jos 30 vuotta vanhassa talossa on edessä 10 vuoden kuluttua tekniikan ja ikkunoiden sekä vesikaton vaihto, tulisi se olla huomioituna kaupassa, selkeästi. Nämä em. remontit maksavat 150m2 talossa 70-80t€. Salaojaremontti päälle 25t€. Kylpyhuone + sauna + wc 25-30t€. Julkisissa rakennuksissa ja kerrostaloyhtiöissä nämä nousevat miljooniin. Nämä remontit ovat huoltovälillä välttämättömiä, jotta rakennus olisi teknisesti toimiva. Suunnittelija on aiemmin suunnitellut (toimintajärjestelmän alkuvaiheessa) rakennuksen toimivan näillä spekseillä tämän ajan. Jos joku osa pettää, pettää usein koko mökki ajan saatossa. Vesi on rakenteissa myrkkyä ja sitä pääsee epätoivottuihin paikkoihin alta, ylhäältä ja myös sivuilta. Vesi lämpimässä tuulettumattomassa tilassa antaa täydellisen kasvualustan mikrobeille. Jos auto on pohjasta mätä, on se arvoton. Siinä ei paljoa auta kalliit ja komiat nahkapenkit tai tehokas moottori.

Tiesitkö että kun talo on pyörähtänyt elinkaarensa ympäri, toisin sanoen täyttänyt kokonaan suunnitellun elinikänsä, on se tullut maksamaan saman verran kuin uutena. Eli käytännössä maksat talostasi 50 vuoden aikana tuplan hinnan, kun noudatat suositeltuja huolto- ja korjaustoimenpiteitä. Eli jos ostat 1970 luvun talon täysin alkuperäisessä kunnossa on varauduttava 150-180t€ remonttikuluihin. Näin ollen rakennuksen korjausvelka on em. Tosin sitten talo taas kestää sen seuraavat 50 tai 100 vuotta. Jotkin rakenteet kuten betonisokkelin pinnoite ja sen ympäröivät rakenteet on pidettävä hyvässä kunnossa, sillä jos se pettää ja betoni pääsee rapautumaan on korjauskulut todella kovat, jos siis miettii rakennukselle pitkää ikää. Luonnonkivellä vastaavaa ongelmaa taas ei ole. Sitten on selvää, että jotkin rakenneratkaisut ovat susia alusta alkaen, kuten pientaloissa yleisesti tunnettu piilosokkelirakenne. Tähän piilosokkeliin ja sen korjaamiseen sekä muihin rakennusvirheisiin palaan joskus toiste.

Julkisella ja yrityssektorilla tulee vastaan tilanteita jossa tilantarve muuttuu. Tällöin yritys muuttaa toisiin tiloihin, ehkä uusiinkin, jolloin siellä taas alkaa uusi elinkaaritoiminta ja vanha toimitila vapautuu toiselle. Vanha toimitila ei välttämättä tue siihen liiketoimintaan asetettuja toiveita ja vaatimuksia ja edessä on remontti, em. toimintajärjestelmää käyttäen alusta saakka. Nyt vaan rakentaminen käännetään laajaksi remontiksi, mutta samat panoslajit ja proseduurit pätevät silti. On tarve, suunnittelijat suunnittelee, riittääkö rahat, täydennetään suunnitelmia ja tuotanto toteuttaa halutun lopputuloksen. Tällöin tekniikka päivitetään vastaamaan nykyisiä rakentamisen vaatimuksia ja usein käy niin, etenkin vanhoissa tiloissa, että rakenteita joudutaan mukauttamaan niin, että ne toimivat teknisesti yhdessä muiden rakenteiden ja komponenttien kanssa. Huoltokirja päivittyy vastaamaan tätä tulevaa aikakautta rakennuksen elinkaaressa. Ennen oli tavanomaista, että kun rakennettiin asuintalo/toimitila, siinä asuttiin/toimittiin yli sukupolvien. Nykyään muutetaan useammin ja kiinteistöt siirtyy seuraavalle omistajalle. Huoltokirjan eri toimenpiteet eivät siirry vaan ne jatkavat omaa eloaan, kuluaan. Tämä koskee niin yksityistä- kuin julkista sektoria. Julkisella sektorilla kiinteistöjä ylläpitää huoltoliike, kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöissä isännöitsijä ja yksityisissä omistaja itse.  

Tästä päästäänkin siihen, että onko huoltoliike tarpeeksi pätevä ylläpitämään kiinteistöä, koulua. Koulua, jossa ilmanvaihto ja sitä säätelevä automatiikka on ensisijaisen tärkeässä asemassa, jotta se toimii oikein eikä aiheuta häiriöitä muihin rakenteisiin. Homekouluista on luettavaa liiankin paljon. Se johtuu juurikin em. seikoista. Keskenään suunnitellut rakenteet ja komponenttien elinkaarihuolto ja toiminta ei osu yhteen. Laiminlyönti ja ongelmat käsitellään kuntapäättäjien kokouksissa ja niiden korjaamiseen yritetään löytää määrärahoja veronmaksajien kustannuksella. Joskus järkevintä on rakentaa uusi koulu, mikäli korjauskustannusarviossa noustaan järjettömiin summiin. Kunnat käyttävät kymmeniä miljoonia vuosittain koulujen ja päiväkotien korjaamiseen. Moni näistä korjauksista olisi voitu estää järkevällä elinkaaritoiminnalla. Tosin monissa tapauksissa olen saanut kuulla miten kunnat ovat säästäneet kymmeniä tuhansia vuodessa laiminlyömällä tahallisesti kiinteistöhuoltoa. Jälkeenpäin maksetaan miljoonia niiden korjaamisesta. Yleisin ”homepommin” aiheuttaja on ilmastoinnin väärä mitoitus. Joko se on jätetty tehdasasetuksille eli ei koskaan optimoitu käyttöön soveltuvaksi ja/tai sitten ilmanvaihtoa ei osata optimoida käyttöön riittäväksi. Mietitäänpä sellaista tilannetta, kun lapset tulevat perjantaina päivällä sisään ulkoleikeistä ja ulkona on räntää. Ulkovaatteet ovat märät ja ne jätetään kouluun/ päiväkotiin viikonlopuksi kuivamaan. Kunta säästää kiinteistökuluissa ja sulkee ilmanvaihdon viikonlopuksi. Naulakoissa roikkuu valtava kosteuskuorma ja ilmanvaihto ei toimi. Johonkin se kosteus häviää. Rakenteisiin. Onneksi tähän ollaan nyt valveutumassa ja päättäjät on saatu ymmärtämään, että tämä ei ole säästöä. Fiksuinta on päivittää automatiikka ilmanvaihtoon, joka tunnustelee ilmankosteutta ja reagoi sen mukaan.

Lari Laakso on kirjoittanut -Kiinteistöjen teknisen elinkaaren hallinta. Linkki alla.

https://www.rakennustieto.fi/Downloads/RK/RK040602.pdf

Tuleeko elinkaaritoiminnan huoltovirheistä saattaa sitä ylläpitävä yhtiö huoltovastuun laiminlyönnistä vastuuseen/ korvauksiin? Tulisiko edellyttää, että huoltomies on aidosti pätevä hoitamaan kiinteistöä, teknistä laitteistoa…ohjata lisää koulutusta tähän? Ottaen huomioon senkin seikan, että älytalot yleistyvät ja kenellä riittää kompetenssi niiden huoltoon ja ylläpitoon. Tulisiko asettaa joku standardi ja sertifiointi huoltoliikkeille, sekä seinään merkki hyvin hoidetusta rakennuksen elinkaaresta? Koska onhan se nyt ekologista kun ei tarvitse purkaa ja rakentaa uutta. Kiinteistöyhtiöissä jossa hallitus koostuu asukkaista, kuka on tarpeeksi pätevä ymmärtämään mitä pitää tehdä ja milloin? Korjausvelka kasvaa, kun halutaan säästyä kiinteistö- ja rahoitusvastikkeesta. Miten yksityissektorilla pientaloissa huollon vastuu/ velvollisuus? Pystyykö vaatimaan huoltoa omassa talossa vai huomioidaanko tämä myynnin yhteydessä niin, että talosta maksetaan tekninen arvo rintamamies ihanuuden sijaan. Säästyisi aika moni riita, oikeudenkäynti ja terveyden menetys. Ehkä jokunen avioliittokin.

😊 Kentsu